【徹底解説】住宅ローンのフルローン化

「欲しい住宅物件が見つかったのだけど、肝心の頭金や諸費用を賄う所持金があまりなくって頭金を含めたフルローンって、可能なのかしら…? 」

  頭金などの手持ち金がない場合でも、条件さえ整えば住宅購入は可能です。ただ、その場合のメリット・デメリットはしっかり把握したうえで、慎重に購入に向けた検討をしてみてください。

この記事はFlatwork株式会社が監修しております。(リビングキャンプ運営)

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(1)住宅ローンのフルローンとは

住宅ローンのフルローンとは、 不動産の購入価格を、すべて金融機関から借り受けるローンで まかなう というものです。

 

以前から住宅ローンを借り入れる際、頭金を用意したほうが良いと言われ続けてきました。その頭金の目安は、不動産物件価格の約2割程度と言われており、その証拠に、国土交通省が公表している令和元年度住宅市場動向調査報告書によると、自己資金比率は最も低い分譲戸建においても、26.5%平均となっています。

 

自己資金(頭金)の比率調査

 

出典: 国土交通省 令和元年度住宅市場動向調査報告書より

 

しかしながら 最近ではフルローンできるタイプの住宅ローンが扱われ、頭金含めた諸費用も住宅ローンに含めることによって、できる限り現金での支出を減らして、住宅を購入できるようになっています。

 

下記データでもわかるように 住宅金融支援機構の提供している2019年度のデータにおいては、フラット35の利用者の約24%が所持金なしで、住宅購入を実施しています。 

 

手持金統計データ

出典:住宅金融支援機構HP フラット35利用者調査;2019年度集計データより

 

                                               

自家用車の買替え、子供の受験進学等、住宅購入のタイミングでほかにも大きな出費の予定があり、手元に現金を残しておきたい時期がライフステージではあります。

そのようなケースで、もし住宅ローンをフルローンで借りることができれば、家計を圧迫することなく住宅を購入できるはず。

 

一方で、フルローンでの借り入れは、頭金を用意した場合と比較して不利になるのでは?

もし不利になるのであれば、どのようなデメリットがあるのか?ということが気になる方も多いのではないでしょうか。

 

以下、メリット・デメリットを詳細、解説致します。

 

(2)フルローンのメリット

①希望の時期に住宅を購入できる

 

 頭金を貯めてから住宅購入と決めてかかると、良さそうな物件に出会っても

 住宅購入できない場合が出てきます。フルローンの場合はこのような資金面の制限がないので、

 住宅購入したい時期を逃さずに行動できます。

 

②手元の現金を維持できる

 

多額の手元の貯金を減らすことなく住宅購入できることが最大のメリットかもしれません。 一定の現金を確保して急な予期せぬ出費に備えることは、家計の破綻リスクヘッジになります。

 

③他ローンより低金利で借り入れ可能

 

住宅ローンの金利は他のローンに比較して金利が低いのが特徴です。先に話題にあげた自家用車の購入ローンや子供の教育資金を、手元にある預貯金などの現金で対応すれば、この住宅ローンの低金利を活かすことで全体の家計の収支をプラスにできます。 

 

(3) フルローンのデメリット

 

①借り入れ金利が高くなる場合あり

フラット35では、頭金の割合が10%以下と以上で、異なる金利が適用されます。銀行系のローンでも異なる場合があり、よく調べておく必要があります

 

②返済額が増加

これは当然のことながら、借入額の増加に伴い、返済額が増加します。元々の融資金額が増えるため、毎月の返済上限額を抑えようとすると、長期化する傾向あり、頭金ある場合に比べて金利分も膨らみます

 

③銀行等の審査が厳格化

 

これは銀行が貸し倒れのリスクヘッジのために、ローンの審査を厳しくする可能性があるというデメリットです。ただし住宅ローンの審査はフルローンかどうかで決まる単純なものではなく、年齢、健康状態、勤続年数、年収など様々な基準となる審査項目があるので、その条件をパスすることが出来れば、審査をパスすることは可能です。

 

また、同様な理由で不動産業者や個人の売り主が 頭金を有する買い手を優先する可能性もあります。フルローンという選択肢はこの審査上、リスクとみなされる可能性があることはよく認知しておきましょう。

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

頭金などの所持金がなくても、ある一定の条件が整えば、住宅購入はかなう時代です。

 

本記事のメリットとデメリットをぜひ参考に、好機を逃さずに、諸々、慎重かつ大胆にフルローンという選択肢も検討してみてください。

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