住宅ローンがまだ残っている時に物件を売却する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
売却する時に気になるのが、完済していない住宅ローンについてだと思います。
今回は、住宅ローンが終わっていない状態での売り方について、その方法や注意点などをご紹介していきますのでぜひ参考にしてみて下さい。
この記事はFlatwork株式会社が監修しております。（リビングキャンプ運営）
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売却のタイミングについて
物件を売りに出す時は、住宅ローンを支払いながら売りに出す「売り先行」と、売りに出す前に新しい物件に引っ越してから売りに出す「買い先行」があります。
住宅ローンを二重で支払うことのないよう、売りに出した物件の代金で払い終えていないローンを払っていく「売り先行」を選ぶのが一般的です。
物件を売却するタイミングは、その物件に住んでいるまま売却する場合と新しい物件に引っ越してから売却する場合があると思います。
どちらのタイミングで物件を売却するかによって、メリットやデメリットが変わってくるので、まずはそれぞれの特徴を理解しておくと良いでしょう。
細かい部分を見極めながら物件を売却することができるので、十分な時間をかけて次の物件を購入することができます。
しかし、急な転勤など様々な理由で、すぐに新しい物件に引っ越さなければならないこともあるでしょう。
このような場合には、今まで住んでいた物件の住宅ローンと新しく住むことになる物件にかかってくる住宅ローン、両方を払いながら物件を売りに出す「買い先行」を選ばなければなりません。
何度も引っ越しをしなくていいので無駄な引っ越し費用はかかりませんが、なかなか売れない場合は二重ローンの期間が長くなっていき、必要に応じて販売価格を下げる必要も出てきます。
「売り先行」「買い先行」それぞれにメリット・デメリットがありますが、やはり住宅ローンが二重になるのは大きな負担となるため、どうしてもすぐに引っ越しを・・などということが無い限りは「売り先行」を選ぶのがおすすめです。
売却の手順について
余計な負担をすることなく物件を売却するためには、きちんと準備をする必要があります。
①売却方法をチェックする
物件の売却の仕方は色々とあり、細かな条件や特徴があります。
まずは、現在の状況を踏まえた上で最適な売却方法について考えましょう。
- 住宅ローンがどれくらいあるかチェック
住宅ローンの残りはどの程度あるのか、残高をきちんと調べておく必要があります。
売ることになる物件の価格、新しい物件を購入して住む場合は次の物件の価格と合わせて計算するので、借り入れをしている金融機関から届く「残高証明書」でどれくらいローンが残っているかを調べましょう。
- 売却する物件がいくらになるか査定
売却する物件がどのくらいの価格になるか、ここはとても重要になってきます。
不動産屋が全て同じ査定価格を提示するわけではないので、少しでも損の無いように売却するためにも必ず複数の不動産屋に見積もりを出してもらうことがおすすめです。
- 計算してローンを支払うことができるかチェック
住宅ローンがどれくらい残っているかチェックして売りに出す物件の価格が調査できたら、計算してローンを完済できるか確認してみます。
物件を売却する時、実は様々な諸費用がかかります。
家を売却した際に出た利益にも税金はかかります。
しかし、この税金に対して特別な控除を受けられる場合があるので、この部分についても調べておくと良いでしょう。
3,000万円特別控除
・売却する物件は別荘などではなく、居住用マイホームであること。
・物件を売却してから3年前にさかのぼり、3,000万円特別控除を受けていないこと。
・親族などの関係内で物件の売買をしていないこと。
10年超所有軽減税率
・売却する物件が所有し始めてから10年以内であること。
・親族などの関係内で物件を売買していないこと。
このような控除があるので、売却を考えている物件がこの対象になるのかどうかをチェックしてみて下さい。
諸費用を忘れてしまうと予定より負担が増えてしまうことになりますし、控除を受けられることになれば負担が軽くなることもあります。
負担を軽くし、最も良い条件で売却するためには、手続きに入る前に細かく調べて金額を把握しておくと良いでしょう。
売却する時に気を付けること
物件を売ろうと思った時、よりスムーズに進めるためには注意点を把握しておくことも大切です。
- 売却する物件と新しい物件のローンが重なる場合
住宅ローンの残りを全て支払うことが出来ない場合、新しい物件にかかるローンと同時に元々あった住宅ローンも払っていくことになる為「買い替えローン（住み替えローン）」という住宅ローンを組むようになります。
「買い替えローン」は金利が高くなることがほとんどで、トータルの借入額が増えることから審査も厳しくなっているので、この辺りにも注意が必要になってきます。
- 「売り先行」の場合は内覧に備える
「売り先行」となった場合は、住んでいる状態で内覧に来てもらうことになります。
そのため、相手の予定に合わせられるように予定を組んだり、常に家の中をきれいに保ったりというところにも注意が必要になるのです。
購入を考えている相手に悪い印象を与えないように、家の状態や接し方など細かな部分に気を付けることも意識しましょう。
住宅ローンが完済できてから売りに出すことが理想ですが、なかなか難しいという場合も多いでしょう。
少しでもより良い条件で物件を売り、新しい物件を購入するために、どの方法を選べば負担が軽くなるのか調べておくことが大切です。
必要以上に負担が増えて支払いが難しい・・などということが無いように、細かな準備と調査をしておくことをおすすめします。
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