昨今の超低金利時代の中で、比較的金利の高い時代に組んだ住宅ローンについて、借り換えを御検討中の方もいらっしゃることと思います。
金利にもよりますが、借り換えにて、現在の住宅ローン返済額の負担を軽減可能かもしれませんね。
金融機関へ支払う手数料などの諸費用について、以降で詳しく解説します。
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(1) 住宅ローンの借り換えの諸費用
これまでに住宅を購入された方はご存知かと思いますが、購入時には物件の価格以外に諸々の諸経費がかかります。
実は、これは住宅ローンを最初に組んで借り入れた時だけではなく、借り換え時も同じく必要になります。
実際には火災保険料や手数料などのいろいろな費用が必要になるので、借り換えを思いとどまってしまう方もいるようです。ここでの諸費用とは、次の項目です。
・印紙税
・抵当権抹消
・抵当権設定
・火災保険料
・全額繰り上げ返済手数料
・団体信用生命保険料
・事務手数料
・保証料
この中で最後の3つである、「団体信用生命保険」、「事務手数料」、「保証料」については金融機関に依存します。
例えば地方銀行や大手銀行では、事務手数料は約3万円ですが、ネット系銀行では、借入金額の、2.2%に設定されています。
保証料については、不要としている金融機関もありますが、その代わりに高額な手数料設定の場合や高金利であったりするために注意が必要です。
この種の手数料の大小関係だけに着目するのではなく、借り換え時の住宅ローン全体を検討し諸費用の算出するのが良策です。
(2) 諸費用の内訳
次に、諸費用の内訳ついて、詳しく解説します。
＜印紙税＞
「金銭消費貸借契約書」という契約が住宅ローンの契約に相当しますが、その際に必要な税金を印紙税と呼んでいます。
借入金額に応じて、印紙税額は以下のように決まります。
| 借入金額 | 印紙税額 |
| 100万円超〜500万円以下 | 2000円 |
| 500万円超～1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円超～5000万円以下 | 2万円 |
| 5000万円超～1億円以下 | 6万円 |
ちなみにネット系住宅ローンを用いた電子契約の場合は、印紙税はかかりません。
もしネット銀行での借り換え検討の場合、電子契約なのか、書面契約なのか事前に確認しておきましょう。
＜抵当権抹消＞
住宅ローンの借り換えに伴い、抵当権の設定を移管するため、抵当権を一度抹消が必要であり
抵当権抹消費用がかかります。必要な登録免許税は、登記の物件、各1戸あたり1000円です。
追加で司法書士への報酬を支払う必要があります。約2万円程度かかります。
＜抵当権設定＞
対象となる住宅に、融資する金融機関の抵当権を移管設定する為の費用です。これは司法書士報酬を支払う費用であり、実際は6〜10万円程度必要です。加えて抵当権の設定時には、登録免許税も必要です。金額は借入金額の0.4%です。
＜火災保険料＞
火災保険加入をローン借り換え契約の条件としている金融機関もあり、確認が必要です。
＜全額繰り上げ返済手数料＞
借り換え前の住宅ローンを全額繰り上げ返済する為の手数料です。ローン毎に取り扱いが異なりますので、具体的な費用を確認しましょう。
＜団体信用生命保険料＞
住宅ローンの借り換えの契約者自身が死亡あるいは高度障害となった際の保険料です。フラット35では任意ですが、民間金融機関では加入を必須となっており、金利に上乗せの場合もあります。
＜事務手数料＞
事務手数料とは、銀行の作業の対価としての費用のことです。都市銀行等は約3万円程度、ネット銀行では、主に借入額の、2.1%に設定されています。
＜保証料＞
銀行が保証会社を活用の際に、保証会社に対する支払いを保証料と言います。ネット銀行では無料となっているところが多く、フラット35でも不要です。
一方で、地方銀行等は金利に0.2%追加して、保証料としているところが多いです。
(3) 住宅ローンの借り換えの手数料試算
実際に住宅ローンの借り換えの際、ふたつの銀行での手数料試算比較をしてみましょう。
＜現在の借り入れ住宅ローン＞
住宅ローン残高＝2000万円
残り返済期間＝20年
＜地方銀行での手数料試算＝61万2000円＞
・印紙税=2万円
・保証料＝40万円
・抵当権抹消＝2万2000円
・抵当権設定＝14万円
・事務手数料＝3万円
＜ネット銀行での手数料試算＝61万4000円＞
・印紙税＝2万円
・保証料＝無し
・抵当権抹消と抵当権設定は、ある地方銀行に同じ
（共に登録免許税と司法書士報酬の費用）
・事務手数料＝43万2000円
ふたつの銀行の違いは、見ての通り事務手数料および、保証料の違いです。手数料全体それらを踏まえて試算し、借り換えにメリットがあるのかどうか確かめましょう。
(4) 諸費用を準備できない場合
これまで説明の借り換え時に必要な諸費用を、諸般の事情から、準備できない場合もあります。そうした事態になったときの対策案を次に紹介します。
①保証料内枠方式の活用
②別の金融ローンで諸費用分を工面
③保証料不要な住宅ローンを選ぶ
④親族からの借用
金融機関によっては、諸費用を準備できなくても、①のように諸費用分を金利に上乗せたり、②の別の金融ローンとして借りる手段は存在します。
ただし、その分の返済が負担増になるのは間違いなく、事前の検証を忘れずに行いましょう。また③の保証料不要ローンは、その代替えとして、金利が高いもしくは手数料が大きいデメリットがある場合もあります。
④の親族からの借用は贈与とみなされないように、必ず借用書を用意しましょう。
手元の資金がない場合でも、これらの手段等により借り換えは可能です。
ただ余計な金利を負担の上で借り換えた結果として、手間と時間を要した割には、ほとんど効果なく「これでは何のために、、、」では本末転倒です。
借り換えを検討する際には、諸費用がかかることを頭に入れておきましょう。
あとがき
いかがでしたでしょうか。
一口に住宅ローンの借り換え時の手数料と言っても、実際には様々な費用が発生することがわかります。これらをよく考慮の上で、全体的な借り換えをすべきかどうか、その場合どの程度のメリットが生じるのかを、事前に精度良く判断したいものです。
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