頭金なしでもマンション購入は可能です。
手元資金が潤沢に残るといったメリットもあれば金利負担が増すというデメリットもあります。
多くの方が頭金をいくらいれているかをデータでお伝えします。
この記事はFlatwork株式会社が監修しております。（リビングキャンプ運営）
東京都知事から認可を受け正式に宅建業免許を取得しています。＜免許番号＞東京都知事認可（1）第104151
実際にマイホームの仲介業務をしているので現場のリアルな情報をお届けしていきます。
（1）マンション購入時に必要な頭金はいくら必要
新築マンションについて、首都圏でマンション購入された方の頭金の割合に関する調査データをみてみましょう。
頭金はいくらかが気になるところですが、平均額は1214万円と少々高めです。
200万円未満の割合も多く、全体の約29％を占めるに至っています。かつてはこの200万円未満の比率が約2割程度でした。
最近は増加傾向であり、少額の頭金で購入する層が増えています。その一方、1500万円以上の高額層も約2割を超えています。
全体平均は20.5％であり、一般に「頭金は価格の2割以上が好ましい」と言われており、
まさに平均値がちょうど2割なのですね。
昨今は超低金利時代であることから住宅ローンの返済負担が低くなっています。それに伴い頭金比率も低下する傾向にあります。
特に低価格の住宅の購入層で、少額の頭金の方の割合が増えています。
（2）頭金なしでのマンション購入時の注意点
頭金なしでもマンション購入可能と記載の広告を良く見かけますよね。頭金なしで住宅が買えるのでしょうか？
先程のデータでは頭金の比率が0％、いわゆる頭金なしの購入層が、実際に約1割以上もいます。大抵の住宅ローンでは 住宅価格をすべて借りることが可能です。
ここでの住宅価格とは担保としての評価額、要するに銀行が認めた住宅価値の100％であり、
頭金なしの場合、購入時の負担は当然軽いのですが、住宅ローンの返済は重くなります。
また住宅ローンの金利が、頭金なしの場合には高くなることがあります。
一例として「フラット35」においては、頭金の割合が1割以上と、そうでない場合で融資の金利に、差分が発生する規定になっているのです。
これは数百万円の返済額の有意差になる場合もあり、決して小さい差ではありません。
また頭金が少ないと、将来資産価値が下がってしまった時点でのリスクが増えます。
何故なら借入額が多いので、元々の元本のローン残高をなかなか圧縮できない為です。
その場合には、マンションの住み替えの為にいざ売却しようと思っても、
物件の売却金額でローン残高を補えないため、結果として売却自体が困難となる場合もあります。
この値下がりに対するリスクは、住宅ローンを融資する金融機関においても同様で、もし何らかの理由で返済が出来ない場合に、物件を差し押さえて、売却にてローンの回収を図った場合に、債務の残高がまだ多い為に回収しきれなくなる可能性があります。
そのリスクヘッジのために、金融機関では、頭金が少ないと金利を高く設定しているとも言えます。
（3）頭金の有無での、メリットとデメリット
前述のように頭金なしでは、金利高やローン残高がなかなか圧縮できないといったデメリットがありますが、頭金を貯金しているうちに、世の中の住宅ローン自体の金利が上昇するというリスクもあり、これは正直なところ、どちらが得なのかむずかしいところです。
先程の事例で、4000万円のマンション購入を頭金なしで即購入時、35年返済では、毎月返済額は12万9244円、支払額はトータルで、約5429万円です。（35年返済、金利1.84％前提）
これがもし、頭金1割の400万円を貯金している間に、世の中の金利が2.4％に上昇してしまったら、毎月の返済額は12万6776円で、支払額はトータルで、約5725万円となります。毎月返済額は負担が少ないですが、支払額のトータルでは、頭金なしよりも約296万円増加してしまいます。
将来の世の中の住宅ローンの金利の上昇によっては、頭金を貯めた後に買うより、貯金期間なく買った方が、実は負担が少ないことも想定されます。また大事な点として、住宅ローンの返済開始が遅いと購入者の年齢によっては、定年退職後にまだしばらくの間、返済期間が残ってしまう可能性が高まる点も考慮が必要です。
ここで、「頭金なし」と、「現金なし」とでは、実は少々意味合いが異なります。
一般に住宅価格の5〜10％とされる手付金は契約時に現金で支払うものですから、住宅ローンを借りる以前に用意が必要なのです。
住宅ローンで100％を借りる際も、これは同じです。この場合、住宅ローンの実行時に、売主から手付金が返却されます。
またマンション購入時の税金や手数料などの諸費用は、通常現金で支払いますが、利用する金融機関によっては、この諸費用分をも住宅ローンに含めて借りられる場合もあります。
その場合には手元の現金は不要ですが、さらに借入額が増えてしまいます。またマイホーム購入のためにすべての貯金を使い果たしてしまい、貯蓄や借入能力そのものがなくなってしまうと、新居に引っ越ししても、家具や家電を新調することも出来なくなります。
また一般に住宅ローンに限らず、突然の病気などの予想外の出費に備える必要もありますから、やはり頭金・預金なしでのマンション購入には、それなりのリスクを伴います。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
住宅ローンを組んでせっかくのマイホームを手に入れたとしても、あまりに背伸びした返済計画であったり、無理をした対応であるために、そのローンの返済に追われて生活に余裕がなくなってしまうことにならないよう、本記事の解説を参考に、ぜひ余裕を持った資金計画を心がけましょう。
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