【意外と柔軟】持ち家を賃貸にする時に必要な知識を徹底解説

持ち家は賃貸にすれば、思い出の詰まったマイホームを手放さなずに済みます。

大家さんになるためには、どのようなリスクがあり、何に注意すればいいのでしょうか。

これから解説していきます。

※前提:住宅ローンを悪用して投資用に回すのは厳禁です。

この記事はFlatwork株式会社が監修しております。(リビングキャンプ運営)

東京都知事から認可を受け正式に宅建業免許を取得しています。<免許番号>東京都知事認可(1)第104151

実際にマイホームの仲介業務をしているので現場のリアルな情報をお届けしていきます。

持ち家を賃貸にする時の【得すること・リスク】

 

持ち家を賃貸にするには、良い点もリスクもあります。ここでは得する点、損する可能性について解説します。

 

持ち家を賃貸にする時に得する点3選

 

持ち家を賃貸にする時、得する点は以下3選です。

 

①賃料収入を得られる

②必要になったらまた住める

③建物の劣化・セキュリティ対策になる

 

それでは一つずつ解説します。

 

賃料収入を得られる

 

賃貸にすることの利点は、賃料収入を得られる点です。

子供が独立したし、今の家は階段がきついから、もう少し狭い部屋を借りたい…でも、せっかく建てたマイホームを売るにはあまりにも惜しいですよね。

 

しかし、誰も住まない状態だとしても固定資産税や保険料などの費用がかかります。

賃貸にすることができれば、状況によってはそれらの収入をカバーしつつ、自分の資産として持ち家を残すことが可能です。

 

必要になったらまた住める

 

急な転勤で、泣く泣く引っ越さなければならない状況もあるでしょう。

同じ会社に勤め続けるなら、数年後にまた元の勤務地に戻ることもあり得ます。

 

もしも、数年後に戻って来るとわかっているなら、持ち家を賃貸にしておけば、再度マイホームに住むことが可能です。

 

建物の劣化・セキュリティ対策になる

 

建物は、誰も住まないとどんどん劣化してしまいます。

例えば以下のようなケースです。

 

・換気をしなければ湿度が上がり、カビが生える

・畳が腐食する

・ネズミやシロアリの被害(主に戸建て)

・水回りが劣化し、害虫やネズミが侵入する

 

上記のようなトラブルを、人が住むことで解消できます。

また、空き家になれば誰も家を守る人がいませんから、空き巣に入られたり荒らされたりすることがあるかも知れません。

 

持ち家を賃貸にする時のリスク2選

 

持ち家を賃貸にする時のリスクは、以下2選です。

 

①入居者トラブルのリスク

②空室が長引くリスク

 

それでは一つずつ解説していきます。

 

入居者トラブルのリスク

 

持ち家を賃貸にする=賃貸業を営むと言うことです。

入居者トラブルは賃貸業の悩みの一つ。

 

借主に問題があれば、退去して貰えばいいのでは?と思う人もいるかも知れません。

しかし、残念なことに「嫌だから退去してもらう」と言うことはできない可能性があります。

 

賃貸する際に、家主と借主で賃貸借契約を結ぶ必要がありますが、この契約の基は借地借家法です。

以前は、権力の強い地主が賃貸業を営んでいたことが多かったため、借地借家法は借主の権利を守ると言う意味合いが強くなっています。

 

そのため、入居者が多少トラブルを起こす人であっても、簡単に出ていってくださいとは言えない可能性があるんです。

入居する前には入居希望者の審査だけではなく、直接会って人柄なども問題ないか確認することをおすすめします。

 

空室が長引くリスク

 

マイホームを賃貸にする際、例え空室だったとしても固定資産税、火災保険料、修繕費などの維持費がかかります。

駅から離れていたり、日当たりが悪いなど立地が悪ければ入居者が見つかりにくいです。

 

また、賃貸に住む人はファミリーよりも単身が多く、家族向けの一戸建ては入居者が集まりにくい可能性も。

例え空室が続いても、維持費を支払い続けなければいけないことを、事前に理解しておきましょう。

 

次に、賃貸にするためのポイントについて解説していきます。

 

  

持ち家を賃貸にするためのポイント【イロハ】

 

ここでは、持ち家を賃貸にするための以下の初歩的なことの解説です。

 

・住宅ローン残高がある場合は、金融機関へ相談

・契約の種類は2種類

・劣化具合によってはリフォームが必要

・家主には修繕義務が有

・不動産所得は確定申告が必要

 

一つずつ解説します。

 

住宅ローン残高がある場合は金融機関へ相談

 

住宅ローンの残高が残っている場合は、注意が必要です。

金融機関によっては、賃貸にする際に賃貸物件用のローンに切り替える必要があります。

必ず金融機関に相談しましょう。

 

契約の種類は2種類

 

賃貸業を営む際、借主と交わす契約の種類は定期借家契約・普通借家契約の2種類です。

 

定期借家契約 

 

基本的に更新がなく、契約の期間が過ぎれば、借主が退去する必要がある契約です。

契約期間の長さによっては、すぐに退去しなければいけないため、借主にとっては条件が良くありません。

 

そのため、普通借家契約よりも賃料を低く設定する必要があります。

転勤時など、一時的に貸し出したい時におすすめです。

 

普通借家契約

 

基本的に更新有の契約で、一方的に入居者を退去させることはNGです。

長期で貸し出したい時におすすめになります。

 

劣化具合によってはリフォームが必要

 

建物の劣化が進んでいれば、賃貸する前に大規模なリフォームが必要です。

劣化が酷いと賃料を低く設定する必要がありますし、魅力的な物件でなければ入居者が見つからないこともあります。

 

リフォームしなかった場合、入居してから修繕が必要になるこもあるので、しっかりと事前に確認してくださいね。

 

家主には修繕義務が有

 

持ち家を賃貸にする際、あなたは家主になるわけですが、家主には修繕義務があります。

特に水回り、雨漏り、電気、ガスなどのトラブルは早急に対処が必要ですし、修繕費もかかります。

手間もお金もかかることへの理解が必要です。

 

不動産所得は確定申告が必要

 

家賃での収入は不動産所得であり、確定申告が必要です。

賃料の口座は生活費と分けておき、経費などの領収書は大切に保管しておきましょう。

次に、管理会社や不動産会社を利用することの重要性などについて解説します。

 

持ち家を賃貸にするなら管理会社は重要

 

持ち家を賃貸にする際は、管理会社を利用することがおすすめです。

利用しない場合、以下の業務を自分でこなす必要があります。

 

・入居者の募集

・入居者トラブルやクレームの対応

・家賃滞納者への督促

・契約締結の取り交わし

・緊急の修繕対応

 

など

困った時に頼れる、信頼できる管理会社を見つけるために、ホームページや評判などをしっかりと確認してくださいね。

 

  

まとめ

 

今回は持ち家を賃貸する時の利点・リスク、ポイントなどについて解説しました。

まとめると以下の通りです。

 

・入居者トラブルや空室のリスクを覚悟する必要がある

・住宅ローンが残っている場合は金融機関へ相談

・建物の老朽化が進んだ場合は、リフォームが必要

・管理会社を利用するのが◎

 

上手く入居者を募ることができたら、持ち家を賃貸にすることは毎月の収入につながります。

そのためにはしっかりと準備や事前調査をしてくださいね。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

より幅広く相談がしたい方は、LINEにてお気軽にお問合せください。

マイホームに関する最新の独自情報もお届けしています。LINEの登録者数は10,000名を超えました。

リビングキャンプ運営:Flatwork株式会社

友だち追加

合わせて読みたい記事