お買い得感の大きい中古マンション購入ですが、購入に際して必要な初期費用がかかります。
中古マンションの物件価格をぎりぎり対応できる支払い計画の場合、この諸費用対応が賄えず、計画の見直しとなってしまうケースも見られます。
この初期費用は計画に入っていない場合が多いので、実際に何にどの程度の金額が必要となるのか、詳細を見ていきましょう。
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中古マンション購入時の初期費用
中古マンションの初期費用の金額はご存知でしょうか？
購入時の初期費用は、一般的に、中古マンション物件価格の約7%が目安となっています。
新築マンションの場合は、3～6%程度と紹介されるこの初期費用に対して、なぜ中古マンション購入の場合、増加するのでしょうか？
その答えは、不動産業者の仲介手数料を要する物件が大半であるためです。
7%以内で対応可能なケースも、ままありますが、新しい住居での諸々の準備に要する費用を考慮して、可能であれば、物件価格の7%程度の金額を用意しておくことをおすすめします。
もし費用の準備に時間がかかる場合には、物件引き渡しの時期含めて、不動産会社に相談が望ましいでしょう。
支払いタイミング別での諸費用の内訳
①物件の契約時の支払い
②物件の引き渡し時、あるいは融資実行時の支払い
③入居後の支払い
の3つに区分けできます。
[タイミング別での諸費用の内訳]
＜①物件の契約時の支払い＞
売買契約印紙税
＜②物件の引き渡し時、あるいは融資実行時の支払い＞
仲介手数料
登記費用
融資事務手数料
住宅ローン契約印紙税
管理費・修繕積立金（日割り）
＜入居後の支払い＞
不動産取得税
固定資産税
管理費
修繕積立金
①では主に住宅ローン契約書や売買契約書には印紙税が必要です。
また手付金も支払いますが、あくまで手付であって最終的に戻ってくる性質なので費用ではありません。手付金は物件価格にもよりますが、100万円が一般的です。
②の物件の引き渡し時、あるいは融資実行時の支払いになります。メインです。
ちなみに法律が定める仲介手数料の上限額は次の通りになります。
仲介手数料の上限額（税抜）
税金関係では、登記に関わる費用すなわち司法書士への報酬と登録免許税であり、
住宅ローン関係では、保証料や火災保険料、融資の際の事務手数料が相当します。
そして入居後の支払いでは、不動産取得税、固定資産税、管理費、修繕積立金が該当します。
(3) 諸費用の実例
ここでは諸費用の平均的な実例を観ていきましょう。
平均的な中古マンションの物件価格2000万円（＝土地400万円+建物1600万円）で頭金なしを想定します。この時の諸費用の一例は次の通りになります。
・仲介手数料：2000万円x3%+6万＋消費税で72.6万円
・融資事務手数料：44万円
・登記費用：30万円
・印紙税：1万円
・修繕積立金、管理費：2万円（毎月）
※ 中古マンションは軽減税率等の対象外となり、原則 土地は非課税ですが、2019年10月以降は建物価格の10％が消費税として支払う金額となります。ここでは簡略化のために、税金込みの建物価格を1600万円としています。
ここまでを合計すると、約150万円前後であり、上限150万～200万円程度となります。最初のコメントのごとく、契約初年度は 物件費用の約7%相当を資金用意が必要であることがわかりますね。
これらの諸費用については、その支払いのタイミングと合わせて、よく詳細を確認把握しておきましょう。
仲介手数料を下げれば初期費用は安くなります
まとめ
いかがでしたでしょうか。
お買い得感の大きい中古マンション購入ですが、初期費用に思いのほか多額の費用を要することが、実感できたのではないでしょうか。
物件数が多いため、扱う業者形態も様々であり、必ずしも今回ご紹介した通りでない場合もあるかもしれません。ただ初期費用を考慮した資金計画を考える事が重要である点には、違いはありません。
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