【決着】マンション購入と賃貸のメリット・デメリット

現在賃貸マンションに住んでいるが、子どもが大きくなり手狭になって来たので、新しいマンションへ移る事を考えている。

購入と賃貸、果たしてどちらが得なのか?

マンションの購入と賃貸のそれぞれのメリット・デメリットを、主にお金の面から検証します。

この記事はFlatwork株式会社が監修しております。(リビングキャンプ運営)

東京都知事から認可を受け正式に宅建業免許を取得しています。<免許番号>東京都知事認可(1)第104151

実際にマイホームの仲介業務をしているので現場のリアルな情報をお届けしていきます。

1. マンション購入のメリット・デメリットは何か

マンションを購入するメリットとデメリットを考えてみましょう。

最大のメリットは、購入したマンションが「自分の資産」になる事です。

 

住宅ローンの返済が完了すればマンションは自分のものになるので、将来引っ越す事になっても売却してまとまった額のお金を手に入れるか、賃貸にして家賃収入を得る事ができます。

 

毎月のローンの返済額と家賃が同じ位だと仮定すると、一般的には賃貸マンションよりも分譲マンションの方が、広さや設備の面でランクが高い傾向があります。

 

リフォームやリノベーションも、気兼ねせずに自由に行えます。

 

一方、デメリットは、暮らしが固定されることと賃貸では発生しない維持費でしょう。

 

管理費や修繕積立金が必要になります。

多くのマンションでは、管理費と修繕積立金を合わせて月2~3万円ほど必要です。

 

また、固定資産税も毎年発生します。

マンションには、建物の維持管理や集合住宅としてのルールを決める為に管理組合があります。

 

基本的には住民全員の加入が義務付けられているので、役員を任される時もあります。

仕事に家事にと忙しい中で管理組合の仕事も加わると、負担に感じる場合もあるでしょう。

  

2.賃貸のメリット・デメリットは何か

 

賃貸住宅の最大のメリットは、ライフスタイルの変化に合わせて住み替えがしやすい事です。
貯蓄を目的に家賃の安い場所へ。

 
転勤や子どもの進学時期に、職場や学校に近い場所へ。
子どもが独立後に、夫婦2人の暮らしにぴったりサイズの部屋に。

 
その時々の事情に合わせて様々な選択が可能です。

 
家屋や設備の修繕も、大家さんや管理会社に連絡すれば手配してくれます。

 
最近はケーブルテレビやインターネットを無料で使える物件も増えています。
自分の所有物ではないので、当然固定資産税も払う必要はありません。

 
デメリットは、住み続ける間は家賃が発生する事です。

 
若く仕事がある間は問題ありませんが、定年退職後に安定収入が無くなれば家賃が家計を圧迫するリスクも増えます。

 
また、賃貸マンションは分譲マンションに比べると壁が薄く、設備も最低限の品揃えの物件が多いので、住まいとしてのランクは下がらざるを得ません。

 

3.生涯の住居費は賃貸と購入ではどちらが安いか

マンションの賃貸と購入のそれぞれのケースで、住居にかかる支出がどれ位になるかを試算しました。

 
住宅ローンの最長返済期間である35年と、返済終了から15年後の50年での2パターンで計算すると、下記の表のような結果が出ます。

 

購入でも賃貸でも、当然の事ながら物件の購入費用以外、家賃以外のお金も必要なので、上の表では次に挙げる条件で計算しています。


①購入にかかる費用


• 諸費用=物件価格の10%(中古)または5%(新築)
※頭金として現金で支払う
• 利息=35年間の金利固定型ローン。金利1.4%
• 管理費・修繕積立金=合計3万円/月
• 固定資産税=15万円/年


以前は「頭金は物件価格の2割」と言われましたが、現在は返済能力に問題がなければ、頭金なしのフルローンも組める為、頭金は諸費用(物件価格の1割)程度あれば十分です。


②賃貸にかかる費用


35年間で1度、50年間で2度引っ越しをするものと仮定して計算しました。


• 敷金=家賃×2ヵ月分
• 礼金=家賃×2ヵ月分
• 仲介手数料=家賃×1カ月分
• 更新料=家賃×1カ月分(2年に1度)

初期費用だけを見れば、比べるまでもなく購入の方が圧倒的にかさみます。


しかし、マンション購入の場合は住宅ローンさえ完済すれば、残りの支出は管理費・修繕積立金と固定資産税のみです。


毎月の住宅ローン返済額を10万円、固定資産税を年間15万円÷12カ月で計算すると

 
管理費・修繕積立金と固定資産税を合わせた毎月の支出は、
10万円+3万円+1万2500円=14万2500円
となります。

 

完済後は、
3万円+1万2500円=4万2500円 と
かなり安くなります。

 
賃貸マンションは契約している限り家賃を支払うので、月10万円だとしても購入で住宅ローンを完済した後の出費を比べると倍以上の開きが生じます。

 
仮に80歳まで生きるとしても60才定年後の20年間は毎月家賃(+更新料、引っ越しで敷金・礼金、仲介手数料)を支払わなくてはならず、住宅ローンのように終わりはありません。

 
家賃が10万円で同じ場所に住み続ける場合の20年間の総額は
(家賃10万円×12カ月)×20年+(更新料1か月分×10回)=2500万円 です。

 
ずっと元気で仕事を続けていれば何とかなるかもしれませんが、現実には高齢になる程健康上のリスクが高まり、医療費は勿論の事、場合によっては介護施設への入所費用も必要になります。

 
2019年は「老後資金2000万円問題」が話題となりましたが、一生賃貸住宅で暮らすつもりならば、現役時代に蓄財に励んでおく必要があるでしょう。

 
現在は、日本銀行の政策もあり「超」がつく程の低金利が続いています。
つまり、支払う利息の額が小さいので生涯でかかる住居費を減らせるという事です。

 
安くても1000万円以上の買い物なので、金利が0.1%変わるだけでも、総支払額では数十万円から数百万円の差が生じます。

 
元本3000万円で35年住宅ローンを組んだ場合に、金利の違いで総返済額にどの位差が出るのかを計算してみましょう。

 
金利   総返済額
1.4%  3,797万円
1.5%  3,858万円
2.0%  4,174万円

 

何と、0.1%上がっただけでも、60万円近い差になります。
まさに金利的には「買わなきゃ損する時代」なのです。

 

4.購入とは自分の資産を持つ事である

 

家賃の「支払い」と住宅ローンの「返済」では、そもそも根本的な意味あいが違います。
例えば家賃が月10万円の賃貸に住むとします。

 
家賃は「支払ったらそれで終わり」で100%が純粋な支出なので、当然支払った側には何も残りません。

 
しかし、購入した住宅の住宅ローンは、月々の返済額のうち支出と言えるのは利息分のみ。
残りの元本返済分は、住宅という有形の「資産」として手元に残ります。

 
しかも持家なら、売却するのも賃貸に出すのも所有者の意のままです。
将来は転勤や地方への移住、高齢者施設への入居など、今の住まいから離れなくてはならない事も起きるでしょう。

 
その時に売却した資金は新生活を支えてくれますし、いずれは戻る可能性があるなら人に貸す事で資産を保有したまま収入を得る事もできます。

 
新築マンションは築年数が経過するごとに価格が下がりますが、仮にローン完済の時点で新築時の半値であったとしても、ゆうに1000万円を超える収入が見込めるでしょう。

 
また、中古マンションは価格の下落幅が少なく、立地さえ良ければ古くても一定の値段が付きやすい傾向にあります。

 
意外にも、中古マンションは将来的な資産価値という点で優れた側面を持っているのです。

  

5.団信が将来を保証してくれる

住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険(団信)への加入が必須です。

 

万が一、ローンの返済の途中で亡くなったり、重い病気で働けなくなったとしても、ローンの残額は団信の保険金で補完されます。

 

家族は金銭的な負担を抱えずに、そのまま済み続ける事ができます。

賃貸だと、同じ理由で家賃の支払いが滞れば安い部屋を探して移るしかありません。

 

万が一の事態に陥っても安定した生活が保障される事も、賃貸にはない購入の大きなメリットです。

 

まとめ

 

マンション購入は、一生のうちで最大と言っても過言でない程の大きな決断ですが、しっかりと検討して自分の収入に釣り合った価格帯の物件を選べば「果たして住宅ローンを返済できるのか」という心配も杞憂です。

 

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